房屋貸款條件,信用條件,貸款規定
申請房屋貸款(Home Mortgage)時，貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素? 大部分的人都有機會碰到需要借錢的時候，因此必須要曉得如何有效的管理債務；而了解自己的借款上限、了解貸款規定、知道如何計算融資費用便是有效管理債務的關鍵所在。
- 負債總額
這個比例衡量的是用目前的可支配所得來償付債務支出(不包括房貸)的能力。所謂的債務支出包括本金還款與付息。如果不包括房貸支出為$300/月，月薪為$2,000，則比例就是15%。一般來說，這個比例最好不要超過20%。這個比例是個流量的觀念，因為所得與隻初都鼠於流量。如果債務支出佔可支配所得的比例很低(低於10%) ，你就可以借比較多的錢，如果比例介於10%到20%之間，債務人可能會稍微感到壓力；超過20%的話就表示借太多錢了，很快就會有財務困難的問題發生。
雖然大家都之到不要借錢界到自己無力償還的地步，不過該如何決定自己的貸款上限呢？常用的方法有兩種：可支配所得水準 vs 必要的債務支出、財富淨值與負債的比例。
- 債務佔財富淨值的比例
計算方式不包括房貸與房地產的價值。這個比例屬於存量的概念，財富淨值等於資產減去負債，所以如果資產總額(不包括房地產)為80,000，債務總額(不包括房貸)為20,000，則債務佔財富淨值的比例為$20,000/($80,000-$20,000)=33.33%。如果這個比例大於或等於100%的話，表示在現有的債務為清償(或是資產淨值上升)前，不應該再增加債務。這個比例愈低，就愈有能力再去借錢。
貸款規定
貸款本金(loan principal)就是你借的錢，利息就是以本金為基礎來計算；貸款期間就是貸款為期的時間長短。融資費用取決於貸款期間、本金、利率和計算方法。常用的計算方法有三種：單利法、折現法和附加法。
- 單利法：計算基準就是貸款金額。其利息是以未償還的貸款金額來計算，所以如果你已有還款的情況下，利息就會變少。
- 折現法：先以貸款本金計算出融資費用，然後貸款本金扣掉融資費用之後的淨額才撥發給貸款者。
- 附加法：以原始的貸款本金為計算基準，然後再將融資費用家回本金，每期的付款金額就根據兩者之和來計算。其整年的利息都是以原始的貸款金額來計算，因此這個方法對貸款人而言最不划算。
總結
在貸款前應就以上所說的加以評估，才可衡量出是否會過度貸款已導致沒有資金可以償還、甚至面臨信用破產的危機。若自己無法有效評估，信用諮商機構仍可提供諮詢給債務人，建議債務人如何管理債務，而且還代表債務人和債權人協商重新還款的方式、條件，例如免去一些利息、延遲費用、言償還款期限等。
房屋貸款問題解答
- 申請房屋貸款(Home Mortgage)時，貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素?
- 貸款公司(Lender)依法應讓我知道哪些貸款資料?
- 我正在買房，但我現在住房還沒有賣出，有什么辦法我可以先從現住房上借款來購新房?
- 請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan)
- 什麼是變化利率貸款（可調利率貸款）?
- 什麼是氣球貸款(Balloon Loan)?
- 什麼是超額貸款(Jumbo Loan)?
- 什麼是可轉讓貸款(Assumable Mortgage)?
- 什麼是提前付清罰款(Prepayment Penalty)?
- 房屋過戶時，房契(Deed)會給誰?
- 過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎麼回事?
- 什麼是託收帳戶(Escrow Account)?
- 房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別?
- 重新貸款需準備的文件
- FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同?
- 重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅?
法律上講，并沒有法律要求貸款公司必須考慮什么，但一般講，貸款公司會考慮下列因素：
a. 工作經歷、薪資歷史及現職工作證明，通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和 W-2表格。如果收入來自其它方面，如房產投資、小孩撫養費(Child Support)或其它投資，同樣需要提交證明文件。
b. 信用歷史(Credit History)：
貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額。
c. 負債數額(Outstanding Debts)：
如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養費(Alimony)和(Child Support)等。
d. 資產(Assets)：
如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金帳戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
e. 自負金來源(Source of down payment)：
注意，你如果有親戚的贈送(gift)，貸款公司將要你提供贈送證明信(gift letter)。
- 貸款公司(Lender)依法應讓我知道哪些貸款資料?
聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost)，如估价費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender’s Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据聯邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的貸款公司或机构必須統一采用一致的計算方法來披露貸款費用以利于消費者比較。固之，貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。此外，聯邦平等信用机會法案(Federal Equal Credit Opportunity)嚴禁貸款中德种族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。 - 我正在買房，但我現在住房還沒有賣出，有什么辦法我可以先從現住房上借款來購新房?
有兩種辦法：
a. Home Equity Loan(房屋淨值貸款)。如果你有房屋淨值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱 HELOC)，你也可以直接從中取錢。
b. 用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率較高。
- 請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan)
固定利率貸款，顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年，20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報稅可抵扣部分也較多。 - 什麼是變化利率貸款（可調利率貸款）?
變化利率貸款因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時間不同而有幾種：
a. 變化利率貸款(ARM)：這類貸款通常提供前几年較低的固定利率，然后利率會隨著指數(通常是一年期財政債券Lender而變，但同時貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。
b. 可轉換ARM(Convertible ARM)：這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。
c. 可重新協定利率貸款(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover)：這類貸款通常固定前几年的利率和月付數額，然后允許貸款人重新協商利率。
d. 漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：這類貸款的頭兩年付款較低，但在第5-10年或逐漸調升。
e. 共享升值貸款(Shared-Appreciation Mortgage)：這類貸款提供低于市場的利率，但同時貸方共享房屋升值，在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方升值共享部分。 - 什麼是氣球貸款(Balloon Loan)?
氣球貸款要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款餘額。這類貸款的利率可固定或變化。 - 什麼是超額貸款(Jumbo Loan)?
超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，如截止2004年1月1日該額度為$333,700.00，超額貸款的利率通常要高於其它貸款。 - 什麼是可轉讓貸款(Assumable Mortgage)?
可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，並且貸方會收取轉讓費用。 - 什麼是提前付清罰款(Prepayment Penalty)?
提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。 - 房屋過戶時，房契(Deed)會給誰?
在所謂的Title State，如紐約州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。 - 過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎麼回事?
大多數貸款在過戶後轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，負責處理每月還款，房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：
a. 在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。
b. 通知書上須註明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。
c. 貸款條件不可變。
d. 提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款。 - 什麼是託收帳戶(Escrow Account)?
託收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時，貸方會要求託收1-3個月的地稅和房屋保險。託收帳戶不付利息。聯邦房地產過 戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對託收帳戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可徵收的託收金額計算相當复雜，但粗略講，應以不超過2個月的託收項目為宜。 - 房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別?
兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。 - 重新貸款需準備的文件
申請重新貸款需準備的文件(含薪水或計時薪):
a. 最近２年的薪資表(W-2)。
b. 最近２次工資單的存根。
c. 最近３個月的銀行報表。
d. 付房屋估價費。
e. 房屋產權複印件。
f. 保證產權保險單複印件。
g. 有效期屋主保險單。
h. 適用的水災保險單。
i. 自雇主申請重新貸款需準備的文件:
j. 除了收入所得的文件部份須如下，其他文件同上述一樣。
k. 最近２年的全部報稅記錄，包括可適用的稅表附表
l. 今年的財務報表
m. 目前的資產損益 - FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同?
FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認(Employment Varification)。 - 重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅?
可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款，每年可抵稅的點數為$100，但同時應注意，如果你付了點數 同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)，你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100，000，15年期。你付了$2000，00(2個點數)。你又用貸款所得 中的$25000來裝修廚房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅$500($2000的25%)，剩下的$1500再分為15分，即每年還可抵稅$100。
