曼哈頓的公寓類型

面對一幢幢公寓大樓如果只從外表和地點來下決心,國外的買家就非常容易搞錯。因爲有些公寓樓外國人可以買,有些即使你有錢也買不到。 一個最重要的知識就是,要了解曼哈頓的公寓類型。 曼哈頓的公寓基本分爲兩種 :合作公寓 Co-op(Co-operative)的簡稱和共有公寓Condo(Condominium)的簡稱。盡管曼哈頓大部份公寓樓是合作公寓,數量爲共有公寓的三倍,但是國外買家一般只能購買共有公寓,原因要從兩種公寓的經濟體制與管理形式說起。

合作公寓 Co-operative Buildings
整個合作公寓大樓尤如一個獨立經營的股份公司,每一戶公寓根據面積的大小持有不同的股份。合作公寓的屋主實際上並不擁有房産權,而是持有該公寓大樓的股份。在成交過戶時,買方收到的是公寓股份證明書。屋主每月要向大樓交維持費(maintenance)。每月的維持費中大約45-55%是房地産稅。大樓擁有産權,直接付稅給政府,並將房地産稅按每個公寓股份的多少分攤給每戶。整個大樓一般負有貸款,貸款利息分攤在每月的維持費中,因此物業費比較高。

合作公寓委員會對購屋者有非常嚴格的要求和審查。購屋者在填寫申請表(Board package)時要提供非常詳細的個人資産財産收入證明,包括近兩年的報稅單、工資和收入證明。經審查後,如大樓認爲買方基本合格會通知面試。面試後要有超過半數的委員同意,買賣雙方才能過戶。委員會成員數量爲單數,如5、7、9、11。如果不能通過面試,買方等于前功盡棄,白忙活一場。有時大樓會直接拒收買家,不給面試,如果他們認爲申請表上的資産財産低于大樓的要求。法律上,大樓委員會既沒有責任向買方說明拒絕的理由,也沒有責任賠償買方經濟上的損失。

合作公寓一般都會收取賣方的過戶費(Flip Tax)。這是紐約市獨有的現象。過戶費因樓而異,跟稅實際無關。稅收是政府的事,這一費用卻是公寓自定的。有的過戶費是固定的金額,有的是成交價的百分比,有的是利潤的百分比,還有的是公寓股份的百分比,一般相當于1-3%。

合作公寓一般都有明文規定,不允許投資人、公司、非美國公民購屋,不允許出租或嚴格限制出租,有些還不允許父母爲子女買房。

共有公寓 Condominium Buildings
共有公寓的屋主擁有對房屋的産權,經向政府注冊後獲産權證書,並于每季度直接向政府交納房地産稅。每月的維持費(又稱common charge)與合作公寓的月費叫法不同,相對低于合作公寓。共有公寓委員會沒有權力拒絕買方,也不需要對買方面試。購屋者雖需填寫申請表送交大樓委員會審查,但表格比合作公寓簡單得多。購買共有公寓的可以是個人或公司,可以是美國人,也可以是外國人。買方可以是純投資而不入住,也可以是父母爲子女或子女爲父母購買。

共有公寓對出租沒有限制,一般只要租期不少于6個月或一年即可。出賣時也沒有類似合作公寓的賣方過戶費。

由于這些特點,共有公寓成爲外國人和投資人的首選。這也是爲什麽近二十幾年來開發的新公寓樓盤幾乎都是共有公寓,只有極少數下面將要談到的共有合作公寓。

除以上兩種公寓類型外,還有一種數量非常稀少的類型,成爲共有合作公寓(Condo)。

共有合作公寓 這種公寓實爲合作公寓的經濟體制,購屋者收到的是股份證書而不是房産證。但是它采用共有公寓的管理方式,即大樓委員會無權拒絕買方,不需面試,允許出租。因此,這種公寓也可成爲外國人和投資人的選擇。

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