房產過戶費用

在紐約購房,買家除了準備好一筆頭期款之外,還要存夠一筆購房手續費,或叫過戶費(closing fee)。過戶費究竟要準備多少,或者說大約占房價的多少百分比呢?購買不同的房產,過戶費的區別又在哪裡?

過戶費分三部份:

第一部分是法律服務的費用,它包括買家請的律師費,以及產權調查費和產權保險,還有政府登記費。

第二部分是貸款銀行收取的費用,包括:銀行律師費、貸款審批費、估價費、申請費,貸款保險、點數(2至4家庭的house)費用等。

第三筆費用是政府收取的貸款稅,如果50萬以下的房產,收取貸款總額的1.8%,50萬以上的收取貸款總額的1.925%。

除此之外,還有驗房費和房屋保險費等。只要在紐約買房,這些費用買家基本都要支付。

小貼士:如果買家全現金購買,銀行貸款費用和政府收取的貸款稅則可以免掉。

不同房產類型,過戶費差別大:過戶費金額的差別可以從不到房價的1%,到高達房價的6%。舉例來說,都是100萬的公寓,co-op和全新的 condo之間的過戶費會相差達5萬元之多。一般來說,購買新房的過戶費最多,在紐約,無論是新公寓還是新house,賣家就是開發商,當買家向開發商購 買第一手房產(buying from sponsor),有兩個較大的費用是由買家來支付:賣家的律師費(約在1500至2000元之間)和交易稅(Transfer Tax)。

紐約交易稅一覽:紐約市的交易稅,房價50萬以下是1%,50萬以上是1.425%。紐約州的一律是0.4%。 舉例來講,100萬的全新的房產,交易稅的稅率是1.825%,就要1萬8250元,由買家支付。

另外,購買新的公寓,還有一些特殊的費用買家要額外支付:減稅申請費,貢獻管理費(working capital contribution,1200元),以及管理公司使用的公寓購買費分攤(resident manager unit cost,4000元)。

總而言之,如果需要貸款購買新公寓,過戶費基本要準備到房價的6%左右。

紐約的1%「豪宅稅」:房價在100萬或者更高,政府收取1%的豪宅稅,100萬就要收1萬。因此為了避免豪宅稅,如果賣家的標價在100萬以上多 一點點,比如102或105萬,你要儘量砍價到100萬以下,避免豪宅稅。還有一點需要注意,豪宅稅是房價的1%,但對新公寓來說,房價是在你接受的價格 上加交易稅,這個數如果超過100萬,就要交豪宅稅。比如,你看上的新公寓標價99萬,交易稅是18067元,因此房價等於100萬8千元。所以你要交的 豪宅稅是1萬80元。

Co-op買家無需替開發商支付律師費和交易費:Co-op沒有產權,也不需要繳納產權調查費和產權保險費,也可以省下政府的貸款稅和估價費。但 co-op交易中有一個轉手費(flip tax),它可能是房價的1-3%,也可能是一筆固定費用。這筆費用由賣家出。你最好了解該棟co-op的轉手費多少,也便於知道以後賣房時的這個成本。

總體來說,在紐約購買co-op的過戶費,比購買condo的過戶費少了近70-80%。

購買二手House的特殊費用:有的二手房因建造年代久,會出現和鄰居房子的地界互相侵占,因此可以購買地界調查(boundary survey)。另外還有白蟻檢查費等。

總之過戶費是購房需要考慮的一大因素。如果用於投資出租,要考慮你付出的過戶費是否值得,投資能否收回。另外,過戶費也是購房成本,如果購房不為長期持有,而是短期就賣掉,要考慮過戶費是否將你的利潤拉低了。

以下是一般費用預估,請與地產律師及財務顧問諮詢明細

康斗公寓 Condominiums / Townhouses

賣方費用

仲介費:6%
律師費:與你律師確認
經辦費:$450+
紐約市轉讓稅:
住宅50萬= 1% / 50萬以上=1.425%
商業50萬=1.425% / 50萬以上+2.625%
房契轉讓費:$75
紐約州轉讓稅:每$1000 稅$4
紐約州平等費:$75
領取支付費:$250—$500
UCC-3 登記費:$100紐約市新開發公寓,買方要付賣方
律師費和紐約市紐約州的轉讓稅

買方費用

律師費:與你律師確認
銀行費:$350—$750
申請費:$350
經辦費:$330
估價費:$300—$1500(根據買價)
信用調查:$10.10單人$15-20共同
銀行律師:$650—$750
登記費:$250—$750
產權保險:一百萬內每十萬約$450,一百萬或以上+15%
貸款保險:每十萬貸款額約$130
市政調查:$300—$500
豪宅稅:1%的買價,當買價為一百萬或一百萬以上
紐約市貸款稅:
貸款50萬以內=2.05%
貸款50萬或以上,1-3家庭住宅=2.175%
貸款50萬以上其他類地產=2.8%
長島Nassau 郡Suffolk 郡貸款稅:
1-3家庭住宅=0.8%貸款額
多家庭住宅,商業,空地=1.05% 貸款額
Peonic灣稅(東漢普頓,牛尾洲及南漢普頓):
免稅—買價低於25萬改進地產,買價低於10萬未改進地產
1-3家庭住宅少於一百萬和其他類地產=2.4%
1-3家庭住宅一百萬以上=3.4%
其他地產費用:管理維持費,地產稅過戶時的調整

合作公寓 Co-op

賣方費用

仲介費:6%
律師費
合作公寓律師費:$450+
Flip費:1%—3%
股票轉讓稅:每股$0.05
搬出費:各大樓不同
紐約市轉讓稅:
住宅50萬內至50萬=1%,50萬以上=1.425%
商業50萬內至50萬=1.425%,50萬以上=2.625%
轉讓費:$50
紐約州轉讓稅:每$1000 稅$4
紐約州平等費:$75
領取支付費:$250—$500
UCC-3 登記費:$100

買方費用

律師費
銀行費:$350—$750
申請費:$350
經辦費:$330
估價費:$300—$1500(根據買價)
信用調查
銀行律師費:$650—$750
留置權調查:$250—$350
UCC-1 登記費:$100
豪宅稅:1%的買價,如買價為一百萬或一百萬以上
其他管理維持費過戶時的調整

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